目前日期文章:201604 (8)

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管理創新 永慶孫慶餘:翻轉工作型態

我最敬佩的台灣創業家 永慶的孫慶餘董事長, 每次都有不同的作為來帶領這個20多年的品牌前進,更尤其在市況如此不好的房市景氣下,仍然力求創新,這種思維了不起!

(原文出處:自由時報 http://market.ltn.com.tw/news.php?no=1032)

鳳凰花開,進入畢業生求職旺季。永慶房產集團在今年創新推出的「i+智慧經紀人」再升級計劃,以工時彈性化、制度遊戲化及服務行動化,成功吸引求職者眼光,為永慶招募大量新人,第1季履歷量就較去年同期大增6成。

永慶集團董事長孫慶餘(圖中)打造遊戲化、彈性化、行動化職場,將大舉徵才5千人。

逆勢創新 挑戰三成市佔 

「2016是永慶爆發年,不僅要擴大市占率達3成,更要大舉招募5000人,而創新是建立領先優勢、快速成長的關鍵」,永慶房產集團董事長孫慶餘,在開春團拜上宣示。
隨著永慶「i+智慧經紀人」再升級計劃的推出,不僅帶動經紀人晉升房產顧問,提供精準、即時的專業服務,更徹底翻轉了房仲經紀人工作型態,讓工作變好玩、好上手又高效率。

i+智慧經紀人 工作好玩、好上手

「人才管理須與時俱進,並同步從制度、能力到管理著手,才能獲得求職者青睞。」永慶房產集團人資處協理李明宗表示。
在iPad剛問世時,永慶就在董事長孫慶餘帶領下,迅速打造i智慧行動服務平台,協助經紀人即時提供服務。隨著數位精進,永慶服務再進階,運用多元行動工具,串聯20多年的雲端資料庫,讓經紀人快速掌握行情資訊,提供精準整合的專業服務。
此外,永慶把工作變好玩、學習變有趣,將經紀人日常工作項目,轉換成一道道關卡,讓工作像遊戲般易上手,同時,結合「彈性工時8小時」制度,透過行動打卡和績效管理,高效率工作。

跨界轉職成功翻身

獲得永慶房屋第1季業績冠軍的瑞安店業務副理朱柏勳,當初從服務業轉進永慶,看中的除了高保障月薪,就是永慶的團隊合作文化和科技房仲的形象。
而來自外商銀行、現為世貿中心店業務副理的顏世峰分享,「同樣是業務,銀行業的工時投入與薪資報酬不成比例,加上職位發展有限,才會轉職房仲業。在永慶良好培訓制度、高保障月薪下,轉職後快速上手,早已達到百萬年薪。」

大手筆舉辦雪梨激勵旅遊、籃球賽事

永慶更持續舉辦海外獎勵旅遊,今年最遠將到雪梨,享受南半球明媚風光;同時,永慶盃籃球運動賽事已第三年舉辦,超過20支隊伍報名,凝聚了高向心力與團隊力。
永慶打造了一個好玩、好上手又高效率的職涯舞台,不管是跨界轉職者,或是社會新鮮人,都有機會成功挑戰百萬年薪、三年購屋、五年五子登科的人生目標!

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把幼兒園搬進老人院的變化~

或許台灣真的也可以考慮看看這樣的組合,很令人感動。

西雅圖有一間老人院每週有五天都充滿著老人和孩子們的笑聲, 孩子們不是家屬, 但和老人的感情無比親暱, 孩子們都是來上課的。
這間老人院有個隔代學習中心就像普通的幼兒園一樣,就讓老人家與小孩一起進行各種的活動:吃飯,畫畫,講故事和學習。



一起上烹飪課,做做三明治

原本沒什麼精神的老人家們,因為孩子的加入而活絡了起來,
原本早上沒事做的老人家們,開始期待孩子的萬聖節活動

常常期盼著家人來關心的老人們,也因孩子們的童言童語及每天的到來而重拾笑容

老人家們關心孩子就像關心自己的孫子一樣,

在這裡,孩子們和超過400名的老人家一起學習和做活動

在這群孩子來之前,養老院裡只有一半的人看起來舌著的,大部分都在睡覺/發呆,相當的沈悶,但只要孩子來時,不管做任何的事,這裡的老人全都像活了過來。

他們寫卡片互相祝福對方

一起拼拼圖

老人和孩子們其實互相在學習,老人教導經驗和知識,孩子們教會了老人單純又簡單的快樂


原文出處:awebic
http://awebic.com/humanidade/uma-creche-esta-colocando-criancas-em-contato-com-idosos-e-isso-esta-mudando-a-vida-de-todos/

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其實,以房養老的議題不只在台灣,其實在老年化社會的日本更加明顯。所以借鏡日本經驗來推動台灣的政策也是一種方式,當然~站在我自己的立場也是多看看一些不同國家的做法讓自己更了解。

"日本厚生勞動省公布日本2055年人口統計預測顯示:
(1). 日本人口將減少近4千萬人
(2). 日本的勞動人口將銳減5成
(3). 老年人口數將達總人口數之4成

日本社會將因此邁入「五人中有兩人」為老年人的「超高齡社會」
2055年時,日本0-14歲以及15-64歲兩個年齡層人口,預估將各減少一半,然而65歲以上人口將從2千5百多萬人,增至3千6百多萬人;惟生育率也從2002年預估的1.39名子女,下修至1.26名。 
另一方面,長時間低利率環境和低迷的股市,加速了國民年金系統財務問題的惡化,在此背景下,促使逆向抵押貸款發展成為替代年金的角色。 "

原文出處:http://www.ndc.gov.tw/News_Content.aspx?n=C90548F2DB23E8B9&sms=AB593F5AE64A02BE&s=2EEEEDE1401EBABD

看完以上人口統計資料實在使人心慌慌....五人中有兩人是老年人的超高齡社會...老年人真的要自立自強了!(再不到二十年...我也是老人了...)

圖片來源:www.chinanews.com

日本不動產逆向抵押貸款制度發展的原因說明如下: 

一、 具有持續性居住的需求 
  (一) 心理層次需求:老年人如果離開祖先遺留下來的不動產會感到罪惡感。 
  (二) 住宅遷徙困難:2001年日本雖通過提升老年人住宅安全法,且政府開始提供老年人居家的機構性服務,但也是初期發展階段。 

二、 繼續持有需求:老年人不願意將既有的房屋出售,即使這些房屋已無居住需求。 
  (一) 正面經濟原因:老年人預期不動產價格於未來仍會上漲,期待能將不動產轉移給下一代,以減少下一代未來的負擔。 
  (二) 負面經濟原因:於日本泡沫經濟 購買不動產者,因取得價格較高,使得他們想持有至未來不動產價格回升為止。 

三、 不動產占總資產比率甚高:日本2000年60至69歲老年人持有土地及房屋占其總資產約53%,超過70歲以上老年人持有土地及房屋占其總資產約55% ,顯示多數老人資產配置仍以不動產為主,這也是日本因應高齡化社會發展以房養老制度的重要因素。 

------------------以上原因完全與台灣社會背景觀念相同-----------------

日本實施以房養老制度,係由日本武藏野市於1981年導入,由地方自治體、信託銀行以及其他相關市場參與者逐漸形成初步規模。 

日本武藏野模式內容摘述如下: 
一、 適用對象:65歲以上且在武藏野市內居住達1年以上之老年人。 
二、 適用區域:日本武藏野市。 
三、 融資限額:土地融資限額以土地價值的80%以內、建築物融資限額以建築物價值的50%以內。 
四、 融資目的範圍:以老年人所需之家事援助、介護保險、生活費及醫療費等支出範圍為限。 
五、 清償方式:利息及本金於死亡時一併返還。 

日本已是「高齡化」的老人國家,日本為因應人口老年化發展,在過去20多年來推動前開制度中,僅有100餘件申請案,本制度未能於日本順利推行,其主要原因有子女反對、「有土斯有財」根深蒂固觀念、「過於老舊房屋之翻修困難」造成銀行不願意貸款等因素。 

反觀我國自82年起邁入人口老化社會以來,65歲以上老人所占比率持續攀升,97年已達10.4%,預估於106年將增加為14.0%,達到國際慣例及聯合國等國際機構所稱的「高齡社會」,於114年再增加為20.1%,邁入「超高齡社會」 。

在此一趨勢下,如何在既有的社會保險體系外,協助老人充分運用自己的資產養老,作為老年生活保障之補充性措施,值得研議。
日本有土斯有財、不動產移轉給下一代等傳統觀念與我國價值觀相近,其「以房養老」制度推行經驗,足作為我國未來規劃本制度之參考。 


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永慶房屋
永慶房產集團的Logo是三個同心圓弧設計,上面有個箭頭;孫慶餘就像那一個向上的箭頭,總是能在黑暗中洞察趨勢,推出最前瞻、創新的作為,改變消費者使用習慣、引領同業追隨。
「隨著保全全副武裝,戒護5000萬現金進場,全場閃光燈此起彼落;接著,超過200位得獎者在閃光燈伴隨尖叫、加油聲中依序上台,從孫慶餘董事長手中領取現金,全場陷入瘋狂…。」這是今年1月,永慶房屋購屋成家基金的頒發現場,在這裡,只有高昂的士氣,沒有外界以為的不景氣!



永慶房屋
景氣好時,比拚的是抓住機會的能力;不景氣時,有正向心態、宏遠眼光的人,才能迎接復甦的未來。
「永慶總是逆勢大膽投資,以創新創造差異化價值,翻轉房仲服務模式,提供超越客戶期望的服務,也因此奠定了永慶飛躍成長的基礎。」曾多次遭逢景氣低迷的永慶房產集團董事長孫慶餘,看準未來趨勢,以一貫地從容態度,提前做好準備,面對這一波房市不景氣,顯得老神在在。
不景氣下的贏家 永慶孫慶餘:堅持創新,才能逆勢成長

創新變革 打造10年成長25倍的永慶傳奇

回顧永慶成立28年來的發展歷程,「創新」是關鍵。早期,永慶主張不賺差價,只收取固定費率服務費,將房仲業推向專業經紀人境界。
2003年爆發SARS疫情,永慶率先推出「影音宅速配」服務,教育消費者「買屋前,先上網看屋」,之後更斥資打造iPad行動服務平台,帶領產業邁進行動服務的新時代。
因為與時俱進的創新服務模式,讓永慶10年來,從40家到突破千店,締造了10年成長25倍的「永慶傳奇」,更在2014年《天下雜誌》金牌服務業調查中,高居創新排行榜第4名,也是入榜的唯一房仲業。

造就逆勢成長的2大支柱,除了創新服務,人才更是傳遞服務的重要關鍵,去年起,永慶逆勢加碼留才育才!不僅啟動彈性工時8小時計畫,利用制度協助經紀人高效率工作,徹底翻轉房仲經紀人的工作型態;更一口氣頒發5000萬元的購屋成家基金、舉辦海外獎勵旅遊最遠到夏威夷,用實際行動留住優秀人才。

i+智慧經紀人再升級 啟動下一個翻倍成長

「2016年,將是永慶爆發年!」孫慶餘眼神炯炯地在開春團拜上宣布,不但今年將挑戰店數和成交市占率達到3成,力拼5000億總銷金額;更要在2至3年內,集團總店數達1600間。
他能如此自信,關鍵之一就是,永慶於今年3月推動的「i+智慧經紀人」再升級!
隨著網路、行動工具的發達,資訊取得快速、多元,卻過於片段,消費者在意的不只是資訊的透明度、服務管道的多元,還有資訊的整合及精準性。
而永慶「i+智慧經紀人」的再升級,透過房產和行情資訊的整合、多元行動載具的即刻回應、在地商圈及社區的深耕,提供精準配對、高效率服務,讓房仲經紀人不只是幫客戶買賣不動產,更是專業的房產顧問。
「接軌國際創新趨勢、打造台灣最好的房仲服務,持續帶動產業向上提升」,是永慶的願景!黎明前夕,往往是最黑暗的一刻,但永慶已經看見下一個點火翻轉的契機,為拂曉出擊做好了萬全準備!

原文出處 : http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5075622

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我跟我兒子說了,我的房子是我的...如果我要拿去辦以房養老也不關你的事喔!
如果最後房子有留下來給你....那算你好運,不是我應該的。

以房養老詢問者多...成交者少

合作金庫在去年11月底率先推出商業版「以房養老」,短短四個月,承作案件已超過百件,金額超過7億元;銀行主管說,每個月湧進上百通的詢問電話,但實際承作比例算低,主要原因是子女不願意放棄房子繼承權利,以及華人存有「起家厝」概念,向銀行貸款花用,被視為一種浪費行為。


銀行主管說,台灣房價高,特別是大台北都會區,一般薪水階級要買房子不是太容易,若長輩名下有房產,兒女通常不樂見長輩申請以房養老,「等於是拿走他們未來可能繼承的財產」,這是業務推行的困難點。 此外,老一輩有「起家厝」的傳承概念,若不是生活確實出現困難,通常不會願意把房子拿出來抵押借錢、債留子孫,這些觀念根深蒂固,銀行需要花費很多時間向客戶解釋或開導。 合庫金董事長廖燦昌曾說,現在有許多「上有高堂、下有妻兒」的「三明治世代」,奉養雙親外還需拉拔兒女,過得十分辛苦,若能以父母名下資產申辦以房養老,就能大幅減輕負擔。


原文出處:好房網News
https://news.housefun.com.tw/news/article/769649126531.html

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竟然有到8億元的市場?!會不會太誇張了....這麼多??

以房養老承作破8億元 5家公股行庫率先開辦
65歲擁有建物可申辦 長照險將爭取可抵稅



滿65歲擁有完整建物就能申辦「以房養老」(圖/卡優新聞網)

台灣邁入高齡社會,為掌握此趨勢,金管會今(7)日於行政院會提出「金融業因應人口高齡化之業務發展」報告,將鼓勵包括銀行、保險、證券等,開發符合長者需求的金融商品及服務,其中像是銀行業推出「以房養老」,目前成效已逐步展現。
「以房養老」多是針對年滿65歲,且擁有完整建物及基地的銀髮族群,利用不動產活化為養老經費,扣除利息後,銀行每月給予固定金額支付日常生活所需。根據統計,目前市場上已經有合作金庫、土地銀行、臺灣企銀、第一銀行、華南銀行等5家,開辦「以房養老」業務,截至3月底,總計承作件數125件,總金額為8.94億元。
  金管會表示,此業務今(105)年1月時,承作件數才僅21件,短時間就能快速成長,顯示民眾接受度越來越高。現在承辦銀行設定抵押期限從25~30年不等,契約到期後,民眾可清償拿回房子或交由銀行拍賣,設定貸款成數則平均6~7成。
  以第一銀行為例,將以房養老貸款命名為「安心貸」,只要年滿65歲國民,提供本人單獨持有的土地及建物為擔保即可申請,核貸後將按月撥款,每月收息金額以月領金額三分之一為上限,超過的部分在契約到期時一併清償即可。
  至於華南銀行的「安養房貸」,較不同於其他銀行採每月固定撥款,以及衍生利息,改採每月產生可動用額度,並能累積至下月,只要不動用就不計息。華南銀行解釋,像是若核貸15萬元動用額度,借款人僅動用5萬元,只須繳納動用的5萬元利息,同時貸款期間可隨借隨還。
  另外,在保險方面,金管會去(104)年9月訂定長照險示範條款,讓長期照護險的理賠標準化、明確化,預估長照險初年度保費,今年將上看100億元,占總體初年度保費達1%。金管會指出,未來將爭取長照險保單,能增列扣除額項目抵稅,以提高民眾投保意願。
原文出處:卡優新聞網
http://www.cardu.com.tw/news/detail.php?nt_pk=7&ns_pk=29279

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孫大老說下半年還要再擴點?!真的有那麼多人要買賣房子嗎?
中小品牌在消失確實是真的~~因為.....我家附近的二三線房仲品牌從去年下半年開始一間間都拆招牌改做別行業了!

房仲規模決定生存空間 永慶孫慶餘不景氣突圍成功

好房網News編輯中心/整理報導

日前舉辦加盟店店東大會的永慶房產集團,董事長孫慶餘表示,目前集團過彎成功,雖然房仲業進入大量淘汰期,但雙北市2016年下半年仍有擴點計畫,針對央行全面鬆綁房市信用管制,孫慶餘認為房市降價趨勢將加速淘汰同業,「規模」才是決定房仲生存空間的唯一要素。 



永慶房產集團董事長孫慶餘出席全台加盟店東大會(圖/永慶房屋提供)


早在2015年孫慶餘預測全台全年移轉棟數30萬棟將成絕響,永慶房產集團就開始了一系列領先同業的策略,像是e平台、i+智慧人才、團隊聯賣、深耕在地等四大策略,就是準備預防房市熊市衝擊下的淘汰潮,根據房仲全聯會統計,2015年底房仲業進入大量淘汰期,預估2016年將再倒掉2000家,這個時候就如同永慶房產集團董事長孫慶餘接受《工商時報》記者方明的採訪所言,「規模」決定房仲生存空間,而「規模」則還包括市占率、品牌及長期累積的資料庫.....等。 孫慶餘更進一步指出,房仲業的中小品牌正在逐漸消失,只靠單店恐怕行不通,必須打團隊戰,形成規模經濟,投入整合、團隊合作,因此雙北市今年下半年仍有擴點計畫,集團今年市占目標將逾3成,形成永慶障礙,融合資訊的整合及精準性,讓同業無法超越。 央行雖全面鬆綁房市信用管制,孫慶餘表示,房價降價趨勢不變,目前賣方心態雖希望少降一點,但在比較之後,還是會有先跑先贏的想法,房市現況就好比「車子正開在下坡路上,央行把油門收起來車也不會停,要等下到平地後才會停下來」,房市何時落底,市場會有一定的平衡機制。

原文網址: 房仲規模決定生存空間 永慶孫慶餘不景氣突圍成功 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/401881125569.html

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愈來愈多銀行提出相關方案了,符合不同需求及情況可以用。
這樣不錯不錯....等到以後我要用時,就方便了~
筆記筆記

以房養老搭配信託 專款專用

少子化加速台灣高齡化社會,今年台灣65歲以上人口數超過14歲以下人口數,國銀「以房養老」業務備受注意,近期更有銀行將「以房養老」搭配「信託」,且動用才計息優點,力保老年人可以安享晚年。

圖片來源:http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5042819
國內推出以房養老業務銀行包括了華南銀、台企銀、合作金庫、土銀等,各家銀行重點方向不一。
土銀為單純的逆向抵押貸款,合作金庫與台企銀則是搭配保險業務,台企銀額外增加信託,華南銀近期推出的以房養老業務,也主推可搭配信託業務。

國銀業者指出,民眾挑選「以房養老」業務可以依靠自己三大需求,一為每月需要的金額,二為是否有後代與繼承人,三,是否需要搭配保險。

國內以房養老成數多半是房價的6成到8成,以市值2,000萬元的房子,貸款成數如果以7成計算,國銀將給予借款人總金額為1,400萬元,若分成30年給付,借款人每月約可以有3.8萬額度可使用。

但最常遇到的狀況是怕老年失智或失去判斷能力,無法確保「以房養老」的貸款金額會用在借款戶身上,或是遇到子女向銀行爭吵,不認同父母將房子拿去「以房養老」。國銀業者建議民眾若申辦「以房養老」業務,可以搭配安養信託,為年金加上保險,透過信託指定用途、專款專用方式,能讓年金仍持續運用在借款人身上,華南銀、台企銀都積極推展相關業務。如果借款戶行有餘力,每月擁有子女的其他孝養金,也可以選擇有提供「額度」靈活運用方式的以房養老,需要時才領款,不用每月固定領金額,優點是動用才計息,這類產品華南銀已經推出,市場評估,未來將有更多銀行推出。

若希望未來身後仍可將房屋留給子女,也可選擇隨時可以還款的「以房養老」業務,優點是當孩子繼承父母的不動產時,因為提前還款,不會在繼承當下發現房子累積負債過高。民營銀行中,包括台新銀等銀行近期尚在研究將推出以房養老業務,台北富邦銀行據了解進度則較台新銀緩慢。

資料來源:UDN財經網
原文連結:http://money.udn.com/money/story/5621/1605251

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