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市場價格導向　賣屋案例實戰教學

股市上漲、台幣升值，加上海外資金匯回台灣置產，豪宅之外，一般類型自用住宅成交也加快，降價小坪數產品一枝獨秀，兩個實際案例讓你更了解實際情況。

撰文：鍾釗榛

自住型買方可從近兩年的新聞中發現，不論是中古市場或新建案，小坪數類型成為目前一枝獨秀的主流產品，甚至原本規畫大坪數的建案也因應市況改為小坪數，可見小坪數在售屋市場上有一定的優勢。

主流物件迷思　不降一樣賣不掉

小坪數之所以受到歡迎，主要在於低總價的優勢，而自住型的買方以首購或小家庭的需求來看，小坪數也是最佳的入門，因此在同一區域中，大坪數與小坪數的物件會出現小坪數單價高過於大坪數的現象，因此在單價的操作上便會放大小坪數的弱點，所以小坪數物件多半會以總價作為報價方式，畢竟大坪數降得再多，總價依舊不是首購與小家庭所能負擔，造成小坪數較容易出售的優勢。雖然目前市場上小坪數是主流，卻不代表價格就能維持高檔，正好永和有個小坪數案例就是因為屋主對價格過於樂觀，使得房子遲遲無法賣出。

物件位在永和捷運頂溪站附近，步行僅需6分鐘，是個29坪的兩房格局，有趣的是這個物件是剛交屋沒多久的新屋，東森房屋永和加盟店店長陳治翰提到，屋主當初是購買預售屋，從下訂到交屋歷經三年，但是這三年生活需求有所改變，交屋時這個物件已不符合需求，住了半年後決定出售。

物件本身的條件不錯，除了鄰近捷運站外，兩房產品與極新的屋齡都是不錯的優勢，原屋主當初以1,780萬元購買，在委賣之初陳治翰便建議屋主應該把價格訂在1,500萬元左右比較符合市場行情，但是屋主一開始不願意接受，從1,700萬元改到1,600萬元，高掛十個月依舊沒有買方有意願，屋主最後終於讓步把價格訂在1,480萬元，當這個價格訂出來之後只花了兩周房子便順利賣出。

陳治翰以這樣的案例分析，目前市場上新舊物件進入價格大戰，案例中交屋不到半年的物件正好處在新舊夾殺的市場中，所以屋主難免有價格上的迷思，錯誤的訂價使售屋期拉長將近一年，但是在這一年當中房市持續下修，無形中便造成損失，原本有望能在稍高於1,500萬元的價格出售，最終讓步到低於1,500萬元，雖然看起來差距不大，卻也是一種損失，可見目前有意願買屋且有能力的人不少，關鍵在於價格能否達到買方的甜蜜帶。

豪宅不難賣　價格反映要快

豪宅是這一波房價下修重傷最大的物件類型，原因在於豪宅的客群特殊，市場較侷限，出售的困難度比小坪數多出許多，再加上豪宅的持有成本高，回歸到自住需求的豪宅客相對少，近期板橋就有一個豪宅出售案例可供參考。

一戶位在新板特區權狀170坪的指標豪宅，附帶四個停車位；從商的屋主原本自住，後來另購房屋後搬遷而閒置，但屋主對於原來的房子有感情，再加上屋主本身不缺錢，不急著賣屋的前提下，屋主採取自售的方式開出每坪72萬元的單價，但當時板特的區域平均單價落在65萬至70萬元，因此高於行情的開價結果就是自售兩年卻遲遲沒有成交，但這兩年下來房價又持續走跌，最後決定尋求房仲的專業協助。
屋主原本對價格相當堅持，但是自己也知道如此大的坪數再加上四個車位，有能力購買的人畢竟不多，再加上周遭有類似的大坪數案出售，形成價格上的競爭。後來房仲經紀人建議屋主將資產活化，與其房子放著每年繳出昂貴的房屋稅與管理費，倒不如因應市場行情的價格做出修正，最後屋主接受這樣的建議並將單價下修到60萬元，比時價登錄低10％，調整價格後一個月內便成功賣出，屋主能夠獲得額外資金另行投資，又能省下每年持有房屋的沉重負擔，可見買家一直都在。

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文章出處：https://news.housefun.com.tw/mag/hf/43/article/3/112063155748.html