利率低買房更划算？五年級生vs.七年級生哪個世代買房更便宜？(專文分享) @ wang195503的部落格

五年級生與七年級生購屋成本大PK

2008年金融海嘯發生後，世界各國資金氾濫，銀行滿手現金，致使房貸利率相當低，低到2%以下，實在讓人非常不忍心，懷疑銀行靠這種利息可以賺錢嗎？前幾天，Line群組上有朋友丟出一個問題：早年房價便宜，但房貸利率很高。

現在雖然房價很高，但房貸利率超低，以房價加上20年貸款利息來計算，會不會現在買房反而比較划算？

接著大家七嘴八舌地討論，有人說會比較划算，有人說不會。對於房價都沒有漲，甚至於房價還下跌的地段來說，現在低到不能再低的貸款利息，當然是划算許多；但是對於許多都市精華區域，房價卻是翻了好幾倍，則要好好地算一下了。

以下以自己持有的不動產為例，1996年購屋總價600萬元，假設利率固定8%，2016年實價登錄約1,200萬元，利率1.8%，貸款都是70%：

圖／網路溫度計提供

由上述表格的比較，可以得知七年級生目前貸款買房子的特色，除了總價高之外，尚有：

1. 自備款較高。

2. 本金加計利息的總負擔較高。

3. 僅計算利息，大約只有一半。

讓我們用一句話來總結七年級生相較於五年級生，可以用：「房價一倍、利息一半」來形容之，而且都會區許多高房價地區，房價是過去的好幾倍，算下來的利息給付不會比較少。因此，七年級生雖然享受低利率，在都會地區的高房價地段，購屋成本則高出甚多。

薪水增、低房價負擔的五年級生

眼尖的讀者應該會發現上表多了一欄「工業部門實質薪資」，從1996年的40,195元、2016年的44,753元，大約增漲了一成。雖然成長不高，但至少有成長，對於五年級生於1996年時買了間600萬元的房子而言，一直到2016年薪水理論上會增加，負擔的貸款還是早年便宜的房屋價格，可以有更多的餘錢享受人生。

更讓五年級生開心的一件事情，就是買了房子後，雖然當時的貸款利率高達8%，甚至於更高的利率，但隨著經濟情勢波動劇烈，利率也持續下滑。筆者當時購屋，也向銀行要求降低貸款利息，如果不願意的話，就換一家貸款，所以後階段的貸款利率已經不到4%了。

七年級生比較慘，2016年買屋，房價買在高檔，未來可能因為人口結構惡化，房價持續下滑，根本賺不到價差；其次，雖然現在是低利率，但低到不能再低時，利率上升的可能性逐步提高[1]。更慘的一點，以未來人口結構、AI人工智慧等趨勢，未來實質薪資的平均值能維持現狀就不錯了。