房價歷經長期上漲,造成購屋壓力沉重,好不容易等到房價開始緩慢下跌,幾年之間,房價不過才跌個一、二成。眼看著房價尚未落底,於是打算買房子的人,為了等待低點暫時選擇租房子,一時之間「以租代買」成為顯學,加上本來不打算買房子的人原有的租屋需求,造成租金在房價下跌的背景之下,依然持續上漲。

 

 

從過去因為購屋壓力沉重,選擇「買不如租」,想不到才短短幾年間,現在連租屋壓力也變得沉重了!難道只能默默承受,都毫無辦法了嗎?

其實,只要把租屋跟購屋做一個結合,自然可以減輕購屋的壓力。

只是單純的購屋,所有的資金都必須由屋主自己承擔,這樣購屋壓力當然沉重,購屋之後,可以將房屋的一部分出租,利用租金來負擔部分房貸,自然就可以減輕購屋壓力。

買房子的確很辛苦,但也不要把買房子想得太過困難,以至於受限於這個想法,從來沒有好好去瀏覽市場上實際出售的物件。隨著房價下跌,目前包括新北市,甚至台北市,預算一千萬出頭甚至不用一千萬,就能買到三房兩廳公寓型的產品。

如果以一千萬來計算,抓八成的房貸,要準備二百萬的頭期款,每個月大約要付四萬元左右的房貸本息。房子買了,自己住一間,還有兩個房間可以出租,租金可以拿來繳房貸,如果兩個房間總共可以租二萬,那自己只要繳二萬,假設租金可以拉高到三萬,那自己就只要繳一萬元了。這樣就從原來只能繳租金,轉換成繳自己的房貸,更棒的是,還有別人幫忙繳。

當然,通常公寓的屋齡偏高,所以還要注意這幾個細節:

一、貸款不足向親友借:

儘量找屋齡較年輕的房子,但畢竟是公寓,貸款成數受限,不足八成的部分,可以選擇向親友借貸,按銀行利率算利息同時將房子設定二胎作為擔保,增加親友意願。

二、不要隔間降低成本:

隔間雅房,不但要花錢大興土木,破壞老屋結構,可能還要面對鄰居檢舉,不如像坊間流行共生公寓的方式,採文青式簡易裝潢布置即可出租。

三、自己住最小的房間:

通常三房之中,主臥房有獨立衛浴,這間可以租比較高的租金,屋主自己當然是住三間中最小最不方便的那一間,藉此來拉高租金。

四、提供服務拉高租金:

公寓使用空間大,房間比獨立套房大,又有客廳及廚房可以使用,這是優勢也是可以拉高租金的條件。同時,公寓不用負擔管理費,但缺點是不像大樓統一處理垃圾及公共區域清潔。所以屋主要身兼清潔員,負責清潔公共區域及倒垃圾,將房客原需負擔的管理費轉為租金的一部分。

房價高漲之下,老屋是退而求其次的選擇,至少房子買了,自己的住所有著落了,不用一下擔心房價高,一下換成擔心租金高。每個區域,有不同的租金行情,甚至同一棟樓,租金的價位也不一樣,與其只能當房客面對租金上漲,倒不如買房變成屋主兼房東,利用租金上漲縮小跟每月要繳房貸的差距。就算 20 年後房貸繳清房子更老了,起碼土地持分是最大的資產,也是下次換屋的本錢。

 

包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

 

資料來源:http://news.cnyes.com/columnists/20

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